Till Kunskap
K3 för bostadsrättsföreningar gäller nu – förbered det första bokslutet
K3 för bostadsrättsföreningar är obligatoriskt för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Styrelsen behöver nu slutföra komponentindelningen, ingångsbalansräkningen och rutinerna inför den första årsredovisningen enligt K3.
Kort sammanfattning
- Föreningar med kalenderår är inne i sitt första obligatoriska K3-år.
- Byggnaden ska delas upp i betydande komponenter som skrivs av var för sig.
- Övergången kräver en ingångsbalansräkning och ett uppdaterat anläggningsregister.
- K3 innebär inte i sig att årsavgifterna måste höjas.
- Kalenderårsföreningens första obligatoriska K3-årsredovisning upprättas efter den 31 december 2026.
K3 för bostadsrättsföreningar är inte längre en kommande förändring. Regelverket är obligatoriskt för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. En förening med kalenderår befinner sig därför redan i sitt första obligatoriska K3-år och behöver under resten av 2026 färdigställa underlagen inför årsredovisningen.
Vad innebär K3 för bostadsrättsföreningar i praktiken?
K3 innebär bland annat att föreningens byggnad ska delas upp i betydande komponenter om skillnaden i komponenternas förbrukning förväntas vara väsentlig. Varje komponent skrivs av separat utifrån sin bedömda nyttjandeperiod.
En byggnad har normalt komponenter som stomme, stammar, fasad och tak. Den faktiska indelningen ska dock utgå från den egna byggnadens konstruktion, skick och förväntade framtida utbyten. Föreningen bör därför inte kopiera en annan fastighets komponentmodell utan att anpassa den till de egna förutsättningarna.
K3 kräver flera bedömningar. Styrelsen behöver tillsammans med den ekonomiska förvaltaren eller redovisningskonsulten dokumentera hur komponenterna har identifierats, hur byggnadens värden har fördelats och hur nyttjandeperioderna har bestämts.
När började de nya K3-reglerna gälla?
Reglerna ska tillämpas för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För en bostadsrättsförening med kalenderår började det första obligatoriska K3-räkenskapsåret den 1 januari 2026.
För en förening med brutet räkenskapsår börjar K3 gälla när det första nya räkenskapsåret inleds under 2026. Det är räkenskapsårets startdatum, inte dagen då årsredovisningen undertecknas, som styr.
Föreningar som redan tillämpade K3 före 2026 fortsätter att göra det. För föreningar som byter från K2 ska övergången hanteras enligt kapitel 35 i K3.
Vad är en ingångsbalansräkning?
Ingångsbalansräkningen är föreningens balansräkning vid tidpunkten för övergången till K3. Syftet är att anpassa redovisningen till det nya regelverket. Den behöver inte vara färdig på själva övergångsdagen utan kan upprättas under 2026.
Huvudregeln är att övergångstidpunkten är den första dagen i det föregående räkenskapsåret. För en kalenderårsförening innebär det den 1 januari 2025, eftersom jämförelsetalen då räknas om. En förening som är ett mindre företag kan välja att inte räkna om jämförelsetalen. I så fall blir övergångstidpunkten den 1 januari 2026.
Fastigheten tas upp till sitt redovisade värde vid övergångstidpunkten. Byggnadens tidigare redovisade anskaffningsvärde samt ackumulerade avskrivningar, nedskrivningar och uppskrivningar ska inte justeras enbart på grund av bytet. Byggnadens redovisade värden fördelas i stället mellan de identifierade komponenterna.
Hur gör föreningen en komponentindelning?
Komponentindelningen görs genom att identifiera byggnadens betydande delar, bedöma deras kvarvarande nyttjandeperioder och fördela byggnadens redovisade värden mellan dem. En underhållsplan kan vara ett viktigt stöd, men K3 kräver inte i sig att föreningen har en sådan plan.
Styrelsen och förvaltaren kan behöva använda flera typer av underlag:
- underhållsplan och tekniska besiktningar, om sådana finns,
- ritningar, entreprenadhandlingar och äldre anläggningsregister,
- uppgifter om genomförda stambyten, takarbeten och fasadrenoveringar,
- information om byggnadsdelarnas nuvarande skick,
- planerade tidpunkter för framtida utbyten.
FAR:s vägledning innehåller exempel på komponenter, fördelningsandelar och nyttjandeperioder. Exemplen behöver anpassas till den enskilda byggnaden och ska inte behandlas som fasta procentsatser. När arbetet är klart ska anläggningsregistret uppdateras så att komponenterna kan skrivas av och följas upp separat.
Hur ska framtida underhåll redovisas?
När en redovisad komponent byts ut ska utgiften för den nya komponenten räknas in i tillgångens redovisade värde. Det kvarvarande redovisade värdet för den del som byts ut ska samtidigt tas bort ur balansräkningen. Detta gäller även vid partiella utbyten.
Utgifter för löpande underhåll och reparationer ska däremot kostnadsföras när de uppkommer. Fakturor och projektunderlag bör därför tydligt beskriva vad som har utförts. Vid större entreprenader kan föreningen behöva skilja mellan komponentutbyten, tillkommande nya komponenter och löpande reparationer.
Den löpande rutinen är minst lika viktig som själva övergången. Om anläggningsregistret inte hålls uppdaterat blir det svårt att redovisa framtida utbyten och utrangeringar korrekt.
Betyder K3 att avgifterna måste höjas?
Nej, övergången till K3 innebär inte i sig att årsavgifterna måste höjas. Avskrivningarna kan förändras när byggnaden delas upp i komponenter, men avskrivningar är redovisningskostnader utan motsvarande utbetalning och påverkar därför inte föreningens likviditet direkt.
Styrelsen bör inte bedöma avgiftsnivån enbart utifrån årets redovisade resultat. Även kassaflöde, räntor, amorteringar, energikostnader, investeringar och framtida underhåll behöver vägas in. Vid beräkningen av nyckeltalet sparande per kvadratmeter justeras årets resultat bland annat för avskrivningar, utrangeringar och kostnadsfört planerat underhåll.
Om arbetet med K3 visar att föreningens sparande inte motsvarar kommande underhålls- och finansieringsbehov kan budgeten och avgifterna behöva ändras. Det är dock föreningens ekonomi och framtida åtaganden, inte regelbytet i sig, som bör styra beslutet.
Vad bör styrelsen göra under resten av 2026?
Styrelsen bör slutföra övergången och kontrollera att bokföringen fungerar enligt K3 i god tid före arbetet med den första årsredovisningen enligt regelverket.
- Bekräfta övergångstidpunkten och om jämförelsetalen ska räknas om.
- Samla fastighetsunderlagen, inklusive renoveringshistorik och tekniska bedömningar.
- Fastställ komponentindelningen och dokumentera valda nyttjandeperioder.
- Upprätta ingångsbalansräkningen och uppdatera anläggningsregistret.
- Granska årets projekt så att komponentutbyten och löpande reparationer har hanterats korrekt.
- Stäm av med revisorn i god tid, särskilt om underlagen är ofullständiga eller bedömningarna komplicerade.
- Förbered årsredovisningen, inklusive upplysningen om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan.
- Anpassa budgeten för 2027 till de nya avskrivningarna och förklara skillnaden mellan resultat, sparande och kassaflöde för medlemmarna.
En väl dokumenterad övergång förenklar den första årsredovisningen enligt K3 och ger kommande styrelser ett bättre underlag för att följa byggnadens komponenter och planera föreningens långsiktiga ekonomi.
