Nya regler för andrahandsuthyrning gäller – så bör BRF-styrelsen agera

Kort sammanfattning

Vid Hyresnämndens tillståndsprövning får tidigare uthyrning beaktas endast om den har skett i betydande omfattning.
Något eller några års tidigare uthyrning är normalt inte i sig tillräckligt för att uthyrningen ska anses ha skett i betydande omfattning.
Gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse har förtydligats.
Ansökningsblanketter, riktlinjer och beslutsmallar bör uppdateras.
Varje ärende ska bedömas individuellt och ett samtycke bör avse en bestämd period.

Reglerna för andrahandsuthyrning i BRF ändrades den 1 juli 2026. Styrelsen ska fortfarande pröva medlemmarnas ansökningar. Ett avslag som enbart grundas på att lägenheten tidigare har hyrts ut i något eller några år riskerar däremot att inte hålla vid en prövning i Hyresnämnden. Samtidigt har gränsen mellan inneboende och tillståndspliktig andrahandsupplåtelse förtydligats.

Vad har ändrats för andrahandsuthyrning i BRF?

Två ändringar i 7 kap. bostadsrättslagen påverkar styrelsens handläggning:

Tidigare uthyrning får mindre betydelse. Vid Hyresnämndens prövning av om tillstånd ska lämnas får tidigare andrahandsupplåtelser beaktas endast om de har skett i betydande omfattning.
Självständigt brukande definieras tydligare. Om bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars som bostad i beaktansvärd utsträckning ska någon annans användning alltid anses vara självständig.

Kravet på styrelsens samtycke finns kvar. Om styrelsen säger nej kan medlemmen ansöka om tillstånd hos Hyresnämnden. För att få tillstånd måste medlemmen ha skäl för upplåtelsen, samtidigt som föreningen inte får ha befogad anledning att vägra samtycke.

Bestämmelsen om tidigare uthyrning är formellt utformad för Hyresnämndens tillståndsprövning. Styrelsen bör ändå tillämpa samma utgångspunkt i sin handläggning, eftersom ett avslag kan prövas av Hyresnämnden. Lagändringen förändrar inte vilka skäl som normalt kan godtas eller vad som kan utgöra befogad anledning för föreningen att säga nej.

Hyresnämndens tillstånd ska begränsas till viss tid. Även styrelsen bör tydligt ange vilken period ett samtycke gäller, så att en eventuell fortsättning kräver en ny prövning.

Den nya privatuthyrningslagen trädde också i kraft den 1 juli 2026 och gäller för hyresavtal som ingås från och med detta datum. Äldre avtal omfattas fortfarande av den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad. Privatuthyrningslagen reglerar främst avtalsförhållandet mellan medlemmen och andrahandshyresgästen. Styrelsens prövning styrs fortfarande av bostadsrättslagen.

Föreningen får fortfarande ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse endast om stadgarna medger det. Avgiften får som mest motsvara tio procent av prisbasbeloppet per lägenhet och år. Denna regel har inte ändrats.

Hur ska styrelsen bedöma tidigare uthyrning?

Styrelsen bör inte avslå en ansökan enbart med hänvisning till en intern schablon om att lägenheten redan har hyrts ut i exempelvis ett eller två år. Enligt förarbetena kan något eller några års tidigare uthyrning som utgångspunkt inte anses vara uthyrning i betydande omfattning.

Det finns ingen exakt tidsgräns. En sammanlagd uthyrningstid på fem år anges däremot som ett typiskt exempel på betydande omfattning. Bedömningen påverkas också av om medlemmen själv har bott i lägenheten mellan uthyrningsperioderna, hur länge medlemmen då bodde där och om uthyrningen har pågått utan avbrott.

Att en tidigare uthyrning har varit betydande innebär inte automatiskt att nästa ansökan ska avslås. Uthyrningstiden får då vägas mot styrkan i medlemmens aktuella skäl och mot de nackdelar som upplåtelsen innebär för föreningen.

Vid sin prövning bör styrelsen först bedöma om det aktuella skälet verkligen finns och fortfarande är relevant. Provsamboende eller en svår marknadssituation kan enligt förarbetena normalt bara utgöra skäl under något eller möjligen ett par år. Att tidigare uthyrning får mindre betydelse innebär därför inte att samma skäl automatiskt gäller år efter år.

Om styrelsen åberopar att föreningen har befogad anledning att vägra samtycke behöver den kunna beskriva en faktisk nackdel eller olägenhet. Att uthyrningen har pågått länge är inte i sig en sådan anledning.

I en mindre bostadsrättsförening kan en stor andel andrahandsupplåtelser exempelvis försvåra förvaltningen och möjligheten att bemanna styrelsen. Omständigheterna måste dock bedömas i det enskilda fallet.

När blir en inneboende en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse?

En upplåtelse ska alltid behandlas som en andrahandsupplåtelse om medlemmen inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars som bostad i beaktansvärd utsträckning. Det är den faktiska användningen som avgör, inte om avtalet eller medlemmen använder ordet ”inneboende”.

Förarbetena anger 80–100 dagar om året, eller två till tre dagar i veckan, som riktmärke för användning i beaktansvärd utsträckning.

Riktmärket är dock inte en automatisk frizon. Även om medlemmen använder lägenheten så ofta kan upplåtelsen vara självständig, exempelvis om någon annan disponerar lägenheten under en längre sammanhängande period utan att medlemmen ser till eller utövar faktisk kontroll över bostaden.

Vid misstanke om otillåten andrahandsuthyrning bör styrelsen därför be medlemmen redogöra för hur lägenheten faktiskt används:

hur ofta medlemmen vistas där,
vilka delar som står till medlemmens förfogande, och
hur bostaden disponeras under längre sammanhängande perioder.

Bedömningen ska göras utifrån samtliga omständigheter och inte enbart utifrån folkbokföringsadressen.

Vilka dokument och rutiner bör styrelsen se över?

Styrelsen bör nu se över ansökningsblanketten, de interna riktlinjerna, beslutsmallen och dokumentationen över tidigare upplåtelser. Målet är att varje beslut ska bygga på relevanta frågor och en individuell bedömning.

Ansökningsblanketten

Blanketten bör efterfråga:

önskad uthyrningsperiod,
aktuellt skäl för uthyrningen,
andrahandshyresgästens identitet och kontaktuppgifter, och
relevanta uppgifter om tidigare uthyrningar.

Om medlemmen uppger att det handlar om en inneboende bör styrelsen även fråga hur ofta medlemmen själv ska använda lägenheten och hur bostaden ska disponeras.

Riktlinjerna för andrahandsupplåtelse

Ta bort formuleringar som innebär automatiskt avslag efter en bestämd sammanlagd uthyrningstid.

Riktlinjerna kan ange normal handläggning, vilka underlag som behövs och hur långa perioder styrelsen vanligtvis beslutar om. De får däremot inte ersätta den individuella bedömningen.

Beslutsmallen

Ett samtycke bör ange:

vilken period det gäller,
vilket skäl som har bedömts, och
eventuella villkor.

Vid avslag bör styrelsen dokumentera om beslutet grundas på att medlemmen saknar tillräckliga skäl, att föreningen har befogad anledning att vägra samtycke eller båda omständigheterna. Den faktiska motiveringen bör framgå.

Ärendeloggen

Dokumentera när tidigare upplåtelser har börjat och slutat, vilka skäl som åberopats och om medlemmen har bott i lägenheten mellan perioderna.

Det ger nästa styrelse ett bättre underlag än en allmän notering om att bostaden ”har varit uthyrd länge”. Rutinen kan med fördel ingå i föreningens arbete för en trygg överlämning till en ny BRF-styrelse.

Eftersom dokumentationen innehåller personuppgifter bör föreningen även bestämma vem som får tillgång till uppgifterna, vilka uppgifter som verkligen behöver sparas och hur länge de ska bevaras.

Hur ska äldre och pågående ärenden hanteras?

Den nya definitionen av självständigt brukande i 7 kap. 10 § andra stycket gäller inte för upplåtelser som skedde före den 1 juli 2026.

Om ett inneboende- eller uthyrningsupplägg ingicks före detta datum ska det därför inte omklassificeras enbart med stöd av den nya definitionen, även om upplåtelsen fortfarande pågår.

För upplåtelser som sker från och med den 1 juli 2026 gäller den nya definitionen. Förarbetena anger dessutom att de nya kriterierna för Hyresnämndens tillståndsprövning ska tillämpas när prövningen sker efter ikraftträdandet, även om ansökan lämnades in tidigare.

Styrelsen bör därför anteckna både när ansökan kom in och när den aktuella upplåtelsen ingicks. Äldre uthyrningsperioder bör även fortsättningsvis finnas kvar i ärendeloggen som underlag för framtida bedömningar.

Vad bör styrelsen besluta på nästa möte?

Styrelsen bör anta en uppdaterad rutin för andrahandsuthyrning och utse vem som ansvarar för att ansökningarna är kompletta före beslut.

En praktisk checklista är att:

uppdatera ansökningsblanketten och informationen till medlemmarna,
ta bort automatiska tidsgränser som ersätter den individuella bedömningen,
lägga till frågor om medlemmens faktiska användning av bostaden,
ange en bestämd period i varje beviljat samtycke,
motivera avslag med de konkreta omständigheterna i ärendet, och
dokumentera perioder, skäl och beslut så att nästa prövning får ett tillförlitligt underlag.

Lagändringen innebär inte att styrelsen har förlorat kontrollen över andrahandsupplåtelserna. Den innebär däremot att besluten behöver bygga mindre på fasta schabloner och mer på dokumenterade omständigheter i varje enskilt ärende.